Les loyers impayés représentent aujourd’hui le premier risque financier pour les propriétaires bailleurs, avec près de 400 000 ménages en situation d’impayés en France. Face à cette problématique croissante, le législateur a introduit de nouvelles mesures en 2024-2025 pour équilibrer les droits des locataires et des bailleurs. Ces évolutions réglementaires modifient profondément les procédures de recouvrement, les délais d’expulsion et les obligations des différentes parties. Dans cet article, tu découvriras précisément les changements législatifs récents, leur impact concret sur ta situation, et les stratégies pour prévenir et gérer efficacement les impayés de loyer.
Qu’est-ce que la réforme des loyers impayés de 2025-2026 ?
La nouvelle législation sur les loyers impayés s’inscrit dans la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, complétée par des décrets d’application entrés en vigueur en 2024. Cette réforme ne constitue pas une refonte totale du dispositif existant, mais une série d’ajustements ciblés.
Les modifications portent principalement sur trois axes : l’accélération des procédures d’expulsion pour impayés, le renforcement des obligations préventives, et la clarification des responsabilités entre bailleurs et locataires. Contrairement aux idées reçues, cette loi ne facilite pas les expulsions « »sauvages » » mais rationalise les délais judiciaires.
Les objectifs affichés du législateur incluent :
- Réduire de 30% le délai moyen entre le premier impayé et l’expulsion effective
- Responsabiliser davantage les locataires sur leurs obligations contractuelles
- Protéger les petits propriétaires dépendants des revenus locatifs
- Maintenir un équilibre avec la protection des locataires de bonne foi
Cette réforme s’applique à tous les baux d’habitation signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2024, mais certaines dispositions concernent également les baux en cours.
Les nouveaux délais de procédure en cas d’impayé
L’un des changements majeurs concerne l’accélération des délais judiciaires. Auparavant, le processus complet d’expulsion pour impayés prenait en moyenne 18 à 24 mois. La nouvelle loi vise à ramener ce délai à 12-15 mois maximum.
Le délai de commandement de payer réduit
Après un seul mois d’impayé complet, le bailleur peut désormais faire délivrer un commandement de payer par huissier. Ce document laisse au locataire un délai de 2 mois pour régulariser sa situation (inchangé), mais la nouveauté réside dans la possibilité d’engager la procédure plus rapidement.
Le commandement doit obligatoirement mentionner les coordonnées de la commission départementale de conciliation (CDC) et informer le locataire de ses droits au Fonds de Solidarité Logement (FSL). L’absence de ces mentions entraîne la nullité du commandement.
L’assignation accélérée devant le tribunal
Si le locataire ne régularise pas dans les 2 mois, le bailleur peut saisir le tribunal. La nouveauté 2024 introduit une procédure accélérée pour les cas d’impayés sans contestation : le délai d’audience passe de 3-4 mois à 6-8 semaines en moyenne.
Cette procédure rapide s’applique uniquement lorsque :
- Le bail et le commandement de payer sont conformes
- Les impayés dépassent 2 mois de loyer charges comprises
- Le locataire n’a pas sollicité la CDC ni le FSL
Le nouveau délai d’expulsion
Après jugement favorable au bailleur, le délai d’exécution de l’expulsion a été ramené à 2 mois maximum (contre 3 auparavant), hors période de trêve hivernale. Concrètement, si le jugement intervient en septembre, l’expulsion peut être effective dès novembre.
Important : La trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) reste applicable, sauf pour les occupants sans droit ni titre qui se seraient maintenus après résiliation du bail.
Les nouvelles obligations du locataire
La réforme renforce significativement les obligations du locataire, avec des sanctions plus immédiates en cas de manquement.
La déclaration obligatoire des difficultés financières
Nouveauté majeure : le locataire doit désormais informer son bailleur par lettre recommandée dans les 15 jours suivant le premier impayé s’il rencontre des difficultés financières temporaires. Cette obligation vise à favoriser le dialogue et la recherche de solutions amiables.
Le non-respect de cette obligation peut être retenu par le juge comme un élément de mauvaise foi, influençant la décision sur les délais de paiement accordés. Dans la pratique, cette déclaration permet souvent d’obtenir un échéancier plus favorable.
L’engagement de démarches auprès des organismes sociaux
Le locataire en difficulté doit prouver avoir sollicité les aides disponibles : FSL, aide personnalisée au logement (APL), ou demande auprès de la CAF. Le juge peut demander les justificatifs de ces démarches lors de l’audience.
Cette obligation vise à éviter les situations où des locataires éligibles à des aides ne les sollicitent pas, aggravant inutilement leur endettement. Les bailleurs peuvent également orienter leurs locataires vers ces dispositifs.
La présentation obligatoire à l’audience
Si le locataire ne se présente pas à l’audience sans motif légitime, le juge peut désormais prononcer l’expulsion sans délai de grâce. Auparavant, les délais de 3 à 24 mois étaient systématiquement accordés, même en cas d’absence du locataire.
Cette mesure vise à sanctionner le manque de coopération, tout en protégeant les locataires de bonne foi qui se présentent et exposent leur situation.
Les évolutions pour les propriétaires bailleurs
Les bailleurs bénéficient de nouvelles prérogatives mais héritent également de contraintes supplémentaires.
L’obligation renforcée de médiation préalable
Avant toute assignation en justice, le bailleur doit obligatoirement proposer une médiation via la commission départementale de conciliation. Cette étape, qui existait déjà, devient un prérequis strict : l’absence de tentative de conciliation peut entraîner l’irrecevabilité de la demande.
La convocation du locataire à la CDC doit intervenir dans le mois suivant l’expiration du délai du commandement de payer. Cette démarche suspend temporairement les délais de prescription mais ne bloque pas la procédure.
En pratique, 35% des dossiers trouvent une issue favorable en CDC, avec mise en place d’échéanciers ou mobilisation d’aides sociales. Cette étape s’avère donc productive malgré son caractère obligatoire.
La justification de la recherche de solutions alternatives
Le juge peut interroger le bailleur sur les solutions alternatives envisagées avant l’expulsion : proposition d’échéancier, acceptation d’une caution solidaire supplémentaire, ou négociation d’un départ amiable avec remise partielle de dette.
Cette exigence favorise les bailleurs qui démontrent avoir tout tenté pour éviter la procédure judiciaire. À l’inverse, un bailleur trop rigide peut voir le juge accorder des délais plus longs au locataire.
L’accès facilité aux informations fiscales du candidat locataire
Dans un objectif préventif, les bailleurs peuvent désormais demander directement à l’administration fiscale la vérification des revenus déclarés par un candidat locataire, avec l’accord écrit de celui-ci. Ce dispositif vise à lutter contre les fausses fiches de paie.
Cette vérification, gratuite et rapide (48-72h), permet de sécuriser la sélection des locataires. Attention toutefois : un refus du candidat de donner son accord ne peut légalement constituer un motif de refus du dossier.
L’assurance loyer impayé (GLI) : ce qui change
Les garanties contre les loyers impayés évoluent également dans leur fonctionnement et leurs conditions.
L’élargissement des conditions de prise en charge
Les assurances GLI doivent désormais couvrir les impayés dès le premier mois sans franchise, alors que certains contrats imposaient auparavant une franchise d’un mois. Cette évolution résulte d’une recommandation de la Direction générale de la concurrence (DGCCRF).
Les plafonds de garantie ont également été harmonisés : minimum 24 mois de loyers impayés et 15 000€ de frais de procédure et de dégradations. Vérifie que ton contrat actuel respecte ces nouveaux planchers.
L’interdiction du cumul GLI et dépôt de garantie excessif
Une clarification importante : un bailleur ne peut plus exiger simultanément une GLI ET un dépôt de garantie supérieur à 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide (2 mois pour un meublé). Cette pratique, fréquente, est désormais qualifiée d’abus.
Cette mesure vise à faciliter l’accès au logement en limitant les barrières financières à l’entrée. Dans la pratique, la plupart des bailleurs optent pour la GLI en réduisant le dépôt de garantie à son minimum légal.
La prise en charge des frais de procédure
Les nouvelles GLI doivent obligatoirement inclure les frais d’huissier, d’avocat et de procédure judiciaire, sans sous-plafond inférieur à 3 000€. Auparavant, certains contrats limitaient cette prise en charge à 1 500€, insuffisant pour couvrir une procédure complète.
Compare attentivement les contrats sur ce point : une économie de 50€ sur la prime annuelle peut te coûter plusieurs milliers d’euros en cas de sinistre.
Le rôle renforcé du garant et de la caution
Les modifications touchent également les mécanismes de cautionnement, avec une responsabilisation accrue des garants.
L’information obligatoire du garant
Le bailleur doit désormais informer le garant par courrier recommandé dans les 15 jours suivant le premier impayé. Cette notification conditionne la validité de l’action en paiement contre la caution. L’absence d’information dans ce délai peut entraîner la déchéance partielle de la garantie.
Cette obligation vise à permettre au garant d’intervenir rapidement auprès du locataire ou de se préparer financièrement à son engagement. Dans la pratique, cette notification déclenche souvent une régularisation rapide.
La limitation de l’engagement dans le temps
Pour les baux signés depuis 2024, l’engagement de la caution personne physique est automatiquement limité à 3 ans à compter de la signature du bail, sauf renouvellement exprès. Cette mesure protège les garants d’engagements indéfinis qui perduraient pendant toute la durée du bail.
Le garant doit donner son accord écrit pour prolonger son engagement au-delà de cette période. En l’absence de renouvellement, le bailleur ne peut plus actionner la caution pour les impayés survenant après 3 ans.
La clarification de la solidarité
La loi précise que le garant solidaire peut être poursuivi simultanément avec le locataire, sans obligation de mise en demeure préalable du locataire. Cette clarification met fin à des débats juridiques qui retardaient les procédures.
Concrètement, si ton locataire accumule 3 mois d’impayés, tu peux assigner locataire et garant en même temps, sans devoir d’abord épuiser tous les recours contre le locataire principal.
Stratégies de prévention des impayés en 2025
Au-delà des aspects légaux, adopte une approche préventive pour minimiser les risques d’impayés.
La sélection rigoureuse des locataires
Applique systématiquement la règle des 30% maximum : le loyer charges comprises ne devrait pas dépasser 30% des revenus nets du locataire. Cette proportion, recommandée par l’ANIL, réduit drastiquement le risque d’impayé.
Vérifie minutieusement les trois dernières quittances de loyer du locataire précédent : elles attestent de sa capacité à honorer ses engagements locatifs. Demande également un certificat de non-dette délivré par l’ancien bailleur.
Les documents indispensables à exiger :
- Trois derniers bulletins de salaire ou avis d’imposition N-1
- Contrat de travail et attestation employeur de moins de 3 mois
- Dernières quittances de loyer
- Pièce d’identité et justificatif de domicile actuel
- Attestation bancaire prouvant l’absence d’incidents de paiement
La mise en place d’un état des lieux photographique détaillé
Un état des lieux exhaustif avec photos horodatées protège contre les contestations futures qui peuvent compliquer une procédure d’expulsion. Prends au minimum 30 à 50 photos de chaque pièce, des équipements et des éventuels défauts.
Cette documentation s’avère cruciale si le locataire conteste la validité du bail ou invoque un logement non décent pour retarder la procédure.
L’instauration d’une communication régulière
Envoie une quittance mensuelle systématiquement, même si le loyer est payé. Ce document fait preuve du paiement mais aussi, par son absence, de l’impayé. Conserve également les preuves de tous les échanges (mails, courriers) avec ton locataire.
En cas de premier retard, contacte immédiatement le locataire par téléphone avant toute démarche formelle. Dans 60% des cas, un simple échange permet de résoudre un oubli ou un décalage ponctuel sans procédure.
Questions fréquentes sur la nouvelle loi
Puis-je expulser un locataire plus rapidement avec cette nouvelle loi ?
Pas directement. La loi accélère les délais de procédure judiciaire mais ne permet pas d’expulser sans jugement. Si toutes les étapes sont respectées et que le locataire ne coopère pas, tu peux gagner 3 à 6 mois sur la procédure globale par rapport à l’ancien système.
La réduction des délais bénéficie surtout aux dossiers « »simples » » sans contestation, où les preuves d’impayés sont incontestables. Les situations complexes restent longues à traiter.
La trêve hivernale a-t-elle été supprimée ?
Non, la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars reste en vigueur pour les locataires de bonne foi. Seuls les occupants sans droit ni titre (maintien après résiliation définitive du bail) peuvent être expulsés durant cette période, sur autorisation préfectorale.
Cette protection demeure un pilier du droit au logement et n’a pas été remise en cause par la réforme.
Mon locataire peut-il encore bénéficier de délais de paiement ?
Absolument. Le juge conserve son pouvoir d’accorder des délais de paiement de 3 à 24 mois si la situation du locataire le justifie et qu’il démontre sa bonne foi. Ces délais restent suspensifs de l’exécution de l’expulsion si les échéances sont respectées.
La nouveauté concerne surtout les locataires absents à l’audience ou ceux qui ne respectent pas les échéanciers accordés, qui bénéficient désormais de moins d’indulgence.
Protection renforcée pour les locataires vulnérables
Malgré l’accélération des procédures, la loi maintient et renforce certaines protections pour les publics fragiles.
Le dispositif d’accompagnement social renforcé
Les locataires signalés en difficulté financière bénéficient d’un accompagnement automatique par les services sociaux départementaux. Un travailleur social peut intervenir pour évaluer la situation et mobiliser toutes les aides disponibles.
Ce dispositif, financé par le FSL, permet dans 40% des cas d’éviter l’expulsion en trouvant des solutions pérennes : rééchelonnement de dettes, orientation vers un logement adapté, ou aide au relogement.
Les aides exceptionnelles mobilisables
Le FSL peut accorder des aides exceptionnelles allant jusqu’à 3 mois de loyers impayés, voire davantage pour les situations particulières. Ces aides, versées directement au bailleur, sont conditionnées à l’engagement du locataire dans un parcours de retour à l’équilibre budgétaire.
Les délais d’instruction ont été raccourcis : une réponse doit être donnée sous 1 mois maximum après dépôt du dossier complet.
La nouvelle législation sur les loyers impayés cherche un équilibre délicat entre protection des locataires vulnérables et sécurisation des propriétaires bailleurs. Si les procédures s’accélèrent légèrement, les obligations de médiation et de recherche de solutions amiables demeurent centrales. Pour les bailleurs, l’accent est mis sur la prévention via une sélection rigoureuse et une communication proactive. Pour les locataires, la transparence et la réactivité face aux difficultés deviennent essentielles pour bénéficier des protections légales. Cette réforme confirme que l’anticipation et le dialogue restent les meilleures armes contre les impayés de loyer.
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